Situation bien qu’inquiétante pour les promoteurs, pourrait représenter une véritable opportunité pour les acheteurs, à l’heure où le pouvoir de négociation se déplace. Le marché immobilier israélien traverse une phase de ralentissement : les ventes de logements neufs ont chuté de près de 20 %, tandis que le stock d’invendus atteint des niveaux records.
La demande s’essouffle, le stock s’accumule
Le marché du logement en Israël connaît une période délicate. Selon les données publiées par le Bureau central des statistiques (CBS), les ventes de logements neufs ont diminué d’environ 20 % entre mai et juillet 2025, par rapport à la même période en 2024. En chiffres, cela représente environ 21 640 unités vendues durant ces trois mois.
Mais au-delà de la baisse quantitative, c’est aussi la nature des ventes qui évolue. Si l’on exclut les logements vendus dans le cadre du programme gouvernemental « Dira BeHanakha » (logement à prix subventionné), la part des logements neufs dans le marché libre est tombée à 28 %, contre plus de 40 % un an et demi auparavant.
Une tendance qui redéfinit le marché
Alors que la demande pour les logements neufs avait bondi dans les mois qui ont suivi le début du conflit, elle semble, depuis le début de l’année 2025, revenir à des niveaux plus modérés. On assiste ainsi à une sorte de normalisation du marché, qui retrouve une configuration comparable à celle d’il y a trois ans.
Et cette tendance touche aussi le marché de l’ancien : les ventes y reculent elles aussi. En cumulé, logements neufs et anciens enregistrent une baisse mensuelle d’environ 3 % du nombre de transactions. Ce repli progressif témoigne d’un attentisme croissant de la part des ménages, face à un contexte économique plus incertain.
Une géographie révélatrice des priorités
Dans ce contexte morose, certaines villes se démarquent encore. C’est notamment le cas de Ofakim, qui domine le classement national des ventes de logements neufs avec 535 unités vendues en trois mois. Elle devance Tel Aviv (516 ventes) et Jérusalem (356), malgré leur taille bien plus importante.
Des villes comme Lod, Netivot ou Elad figurent également parmi les plus dynamiques. Ces localisations ont un point commun : elles proposent des prix plus abordables. Le facteur prix semble désormais primer sur la localisation ou le prestige. Dans les villes les plus chères, les ventes sont au ralenti, illustrant un marché devenu plus rationnel et sélectif.
Une offre abondante : menace ou opportunité ?
Face à cette demande en berne, l’offre continue de croître. Le stock de logements neufs invendus atteint aujourd’hui près de 83 000 unités, un niveau inédit. Cette augmentation résulte d’un décalage entre un rythme soutenu de constructions et un ralentissement des achats.
Tel Aviv concentre à elle seule une part importante de ces invendus, avec une unité sur huit situées dans la ville. Jérusalem suit, avec environ 8 000 logements non vendus. Bat Yam et Netanya présentent également des stocks importants, avec respectivement 4 300 et 3 900 logements en attente d’acheteurs.
Le marché immobilier israélien est à un tournant. Si les promoteurs s’inquiètent à juste titre de l’allongement des délais de vente — aujourd’hui estimés à 31 mois —, les acheteurs, eux, peuvent y voir une opportunité. Jamais l’offre n’a été aussi vaste, et les marges de négociation aussi larges.
Pour les ménages disposant de la capacité d’acheter, le moment pourrait être propice. Entre baisse de la demande, recul des prix dans certaines zones, et incitations gouvernementales possibles, le rapport de force s’inverse peu à peu. Ce nouvel équilibre pourrait, à moyen terme, poser les bases d’un marché plus sain, plus accessible, et plus stable.
