Une enquête réalisée lors d’une conférence économique nationale a révélé un phénomène frappant : malgré l’attention constante portée à l’immobilier, une écrasante majorité du public se trompe totalement sur l’évolution réelle des prix des logements au cours de l’année écoulée. Entre décalage statistique, biais cognitifs, effets de manche des titres de presse et méconnaissance des mécanismes du marché, l’écart entre perception et réalité n’a jamais été aussi grand.
Un méli-mélo économique qui met en lumière un aveuglement collectif
Lors de la « Conférence israélienne des affaires », plusieurs centaines de participants ont répondu à un quiz économique dont le prix était un voyage à Paris. Sur des sujets complexes — inflation, dollar, fiscalité ou valorisation des start-up — le public s’en est sorti honorablement.
Pourtant, une question apparemment simple a provoqué un effondrement général : qu’a montré le Bureau central des statistiques concernant l’évolution des prix des logements au cours des douze derniers mois ?
Selon les données officielles, les prix ont augmenté de 0,5 %.
Or, près de 90 % des participants étaient convaincus qu’ils avaient baissé — certains parlaient d’une baisse de 0,5 %, d’autres d’une chute d’1 %. Seuls 7,5 % ont donné la bonne réponse. Et ce public n’est même pas représentatif : il s’agit de personnes intéressées par l’économie, lectrices de presse spécialisée et présentes à un événement économique majeur.
Pourquoi une telle erreur collective sur un sujet aussi majeur ? Un marché qui « semble » en baisse, malgré les chiffres officiels
Une première explication réside dans l’écart entre les prix mesurés officiellement et les conditions réelles de transaction.
Durant les derniers mois, une grande partie des ventes de logements neufs a été assortie d’incitations : remises, conditions de financement avantageuses, cadeaux commerciaux.
Des promoteurs importants ont indiqué que plus de 90 % de leurs transactions comprenaient des promotions significatives, tandis que d’autres rapportaient que la moitié de leurs ventes passait par des conditions de financement préférentielles — ce qui représente souvent pour l’acheteur des dizaines de milliers de shekels d’économie.
Ainsi, même si le prix affiché ne baisse pas, le prix effectif payé est souvent inférieur. Le public en tire l’impression — très intuitive — que « les prix chutent », alors que l’indice officiel, qui repose strictement sur le prix transactionnel hors avantages, indique autre chose.
Les statisticiens rappellent d’ailleurs qu’aucun pays ne mélange prix du logement et coût du capital : les remises financières sont une réalité du marché, mais elles ne modifient pas la valeur de la transaction telle qu’elle est enregistrée.
Le piège des titres de presse et du «-7 magique-»
L’autre explication est cognitive.
Depuis plusieurs mois, les titres de presse répètent inlassablement : « Les prix baissent », « Nouvelle tendance de recul », « Septième mois de diminution ». L’indice cumulé fait état d’une baisse de 2,4 % depuis février.
Or, avant ces sept mois de recul, il y a eu cinq mois de hausse, totalisant +2,9 %. Mais l’esprit humain n’en retient rien.
Le psychologue George Miller a démontré dès 1956 que la mémoire à court terme ne retient qu’environ sept éléments, « plus ou moins deux ». Sept titres successifs annonçant une baisse suffisent donc à effacer la hausse précédente dans la mémoire collective.
Ainsi, une succession de flèches rouges transforme la perception du marché, même si les chiffres longs montrent une réalité plus nuancée.
Une incompréhension qui dépasse l’immobilier : l’exemple du métro
Le quiz a révélé un autre angle mort frappant : lorsqu’on a demandé sous combien de municipalités passera le futur métro de Tel-Aviv, le public s’est également effondré.
Beaucoup pensaient qu’il traverserait 5, 10 ou 15 municipalités.
La bonne réponse était 24.
Cette méconnaissance est troublante pour un projet de près de 200 milliards de shekels, appelé à transformer l’économie, la mobilité, le foncier et l’urbanisme de tout le Goush Dan. Le public ne semble assimiler l’ampleur du projet qu’une fois les premiers chantiers sous ses fenêtres.
L’écart entre attentes et réalité : le cas de la rénovation urbaine
Le fossé entre perception et réalité se retrouve aussi dans l’immobilier professionnel.
Une société immobilière a récemment annulé un projet de rénovation urbaine pourtant entièrement validé et signé par l’ensemble des résidents. En obtenant les autorisations nécessaires, le projet semblait sur les rails. Mais l’entreprise a finalement conclu que l’opération n’était pas rentable, malgré les années d’efforts engagés.
Ce cas rappelle que l’immobilier est un secteur où les illusions de facilité sont nombreuses, et où les coûts réels, souvent sous-estimés, pèsent lourd.
Quand les gestes fiscaux alimentent les illusions
Autre illustration : la décision récente du ministère des Finances de relever le seuil d’exemption de TVA sur les achats jusqu’à 150 dollars.
Bien qu’apprécié par les consommateurs, ce type de mesure entretient souvent l’illusion que « la TVA ne coûte rien », alors qu’elle a des effets non négligeables sur les commerçants locaux et l’équilibre concurrentiel.
L’ensemble de ces exemples révèle un constat préoccupant : même sur des sujets suivis de près par des millions de personnes — immobilier, grands projets, fiscalité — la perception publique peut s’éloigner radicalement de la réalité.
Entre biais cognitifs, mémoire sélective, influence des médias et complexité des données économiques, il devient essentiel de renforcer la pédagogie économique.
Sans cela, le débat public se fonde moins sur les faits que sur les impressions — et c’est là que naissent les malentendus qui influencent à tort les décisions individuelles et collectives.
