Dans un marché immobilier israélien moins dynamique, certains investisseurs sont contraints de revendre leur appartement à perte. Pourtant, cette moins-value ne constitue pas nécessairement une perte fiscale définitive. Sous certaines conditions, elle peut être imputée sur des plus-values réalisées sur des placements financiers, notamment lors de la vente d’actions. Un mécanisme encore méconnu qui peut permettre d’économiser plusieurs dizaines de milliers de shekels, à condition de respecter les règles fiscales et de déclarer correctement l’opération.
Un marché immobilier moins favorable aux investisseurs
Après plusieurs années de hausse presque continue des prix, le marché immobilier israélien connaît une période plus difficile. Le ralentissement des ventes et les corrections de prix conduisent certains propriétaires à céder leur bien dans des conditions moins favorables que celles initialement envisagées.
Les données publiées par le ministère des Finances israélien illustrent cette évolution. En 2025, 47,5 % des investisseurs ayant revendu un appartement détenu depuis cinq ans au maximum ont enregistré une perte en termes réels. Dans le sud du pays, cette proportion atteignait même 62 %.
Cette situation concerne notamment les investisseurs qui avaient acheté récemment, parfois dans une perspective de revente à court terme. Entre les frais d’acquisition, les coûts liés au financement et l’évolution des prix, une opération qui semblait initialement rentable peut finalement se solder par une moins-value.
Mais cette perte économique peut aussi avoir une conséquence fiscale intéressante : dans certaines situations, elle peut être utilisée pour réduire l’imposition de gains réalisés sur d’autres investissements.
Compenser une perte immobilière avec des gains financiers
Le principe consiste à rapprocher deux opérations : la vente d’un bien immobilier ayant généré une moins-value fiscalement reconnue et la réalisation d’une plus-value sur des actifs financiers, comme des actions cotées en Bourse.
Sous réserve de remplir les conditions prévues par la législation israélienne, une perte en capital issue de la vente immobilière peut être imputée sur des gains en capital imposables réalisés au cours de la même année fiscale.
Prenons un exemple. Un investisseur achète un appartement pour un million de shekels et le revend 800 000 shekels. S’il réalise également, au cours de la même année fiscale, une plus-value de 200 000 shekels sur la vente d’actions, il peut, si la perte immobilière est fiscalement reconnue et intégralement imputable, neutraliser cette plus-value.
Sans compensation, une plus-value de 200 000 shekels soumise à un taux d’imposition de 25 % entraînerait un impôt de 50 000 shekels. Dans cet exemple, la compensation pourrait donc permettre d’éviter cette imposition.
Il ne s’agit toutefois pas d’un mécanisme automatique. La perte doit être établie selon les règles fiscales applicables et les deux opérations doivent répondre aux conditions permettant leur compensation.
Le choix du régime fiscal peut être déterminant
Une difficulté particulière concerne les propriétaires qui vendent leur résidence unique et peuvent prétendre à une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière, appelé en Israël mas shevach.
Lorsqu’une vente se conclut à perte, demander cette exonération sans examiner les conséquences fiscales peut conduire à renoncer à la possibilité de faire reconnaître la moins-value. Or, un calcul fiscal complet de l’opération peut, dans certains cas, être plus intéressant, même lorsqu’il ne génère aucun impôt à payer.
Ce choix mérite une attention particulière. Le recours à l’exonération applicable à la résidence unique peut notamment avoir des conséquences sur la possibilité de bénéficier à nouveau de ce régime lors de la vente d’un autre logement dans les 18 mois suivants. Le plafond d’exonération, qui avoisine les cinq millions de shekels, constitue également un élément à prendre en considération.
Il est donc préférable de ne pas solliciter automatiquement une exonération au moment de déclarer une vente. Une comparaison entre les différents traitements fiscaux possibles permet de déterminer si la reconnaissance d’une moins-value présente un intérêt supérieur.
Les frais d’acquisition et les travaux doivent être pris en compte
Le calcul d’une moins-value fiscale ne se limite pas à comparer le prix d’achat et le prix de revente.
Plusieurs dépenses peuvent être intégrées au prix de revient du bien, sous réserve de leur admissibilité : les droits d’acquisition, les honoraires d’avocat, les commissions d’agence, certains travaux ayant amélioré le logement ou encore, sous certaines conditions, les intérêts réels liés au financement.
Ces dépenses peuvent modifier sensiblement le résultat de l’opération.
Un appartement acheté un million de shekels et revendu 1,05 million semble, à première vue, avoir généré un gain de 50 000 shekels. Mais si le propriétaire justifie de 80 000 shekels de frais fiscalement admissibles, l’opération peut finalement faire apparaître une perte de 30 000 shekels.
La situation est toutefois plus complexe lorsque le logement a été mis en location. Les amortissements éventuellement applicables doivent notamment être pris en compte dans le calcul. Il ne suffit donc pas d’additionner les factures pour déterminer la perte fiscalement reconnue.
Peut-on reporter une moins-value sur les années suivantes ?
Le calendrier des opérations joue également un rôle important. Lorsque la vente immobilière et la réalisation d’une plus-value financière interviennent au cours de la même année fiscale, leur compensation peut être étudiée, même si la vente bénéficiaire a eu lieu avant la vente déficitaire.
En revanche, lorsque les opérations interviennent sur deux années différentes, les règles sont plus contraignantes. Une moins-value qui n’a pas pu être entièrement utilisée peut, sous certaines conditions déclaratives, être reportée sur les années suivantes afin de compenser des gains futurs.
En principe, il n’est toutefois pas possible de reporter une perte sur une année antérieure pour effacer rétroactivement une plus-value déjà imposée. Cette distinction rend le suivi annuel des opérations patrimoniales particulièrement important.
Il faut également veiller à ne pas laisser inutilisée une possibilité de compensation qui aurait pu être exercée au cours de l’année concernée. Le report d’une perte obéit à des conditions précises et ne permet pas de choisir librement l’année au cours de laquelle elle sera utilisée.
Que faire lorsque certaines factures ont disparu ?
Une autre difficulté concerne les propriétaires qui ont réalisé des travaux plusieurs années auparavant, mais qui ne disposent plus de toutes les factures.
L’absence d’un justificatif ne signifie pas nécessairement que la dépense ne pourra jamais être prise en compte. D’autres éléments peuvent contribuer à établir la réalité des travaux et leur coût : contrats avec les entreprises, preuves de paiement, expertises immobilières ou documents d’assurance.
Il faut cependant distinguer la preuve de l’existence des travaux de celle du montant effectivement dépensé. Une expertise peut confirmer qu’un appartement a été rénové sans nécessairement démontrer le coût exact de cette rénovation.
La constitution d’un dossier documentaire solide reste donc indispensable. Plus les justificatifs sont précis, plus il sera facile de défendre le calcul présenté à l’administration fiscale.
Une analyse patrimoniale à réaliser avant la déclaration
Dans un marché immobilier moins favorable, la fiscalité peut jouer un rôle important dans la préservation du patrimoine. Une moins-value immobilière ne doit donc pas être considérée uniquement comme une perte : lorsqu’elle est fiscalement reconnue, elle peut devenir un levier de compensation avec d’autres gains en capital.
Encore faut-il anticiper les conséquences du régime d’exonération choisi, intégrer correctement les dépenses admissibles et respecter les obligations déclaratives.
Pour un investisseur qui détient à la fois de l’immobilier et des actifs financiers, l’analyse ne devrait pas se limiter à chaque placement pris isolément. C’est l’ensemble des opérations patrimoniales réalisées au cours de l’année qui mérite d’être examiné. Une bonne anticipation fiscale peut ainsi permettre de préserver une partie du capital, même lorsque la vente d’un bien immobilier se révèle moins favorable que prévu.
