Alors que l’activité réelle du marché immobilier en Israël affiche un net ralentissement depuis plusieurs trimestres, le mois de juillet 2025 a été marqué par un volume record de prêts hypothécaires. Ce paradoxe soulève une question essentielle : assiste-t-on à un renouveau du marché, ou simplement à l’exécution différée de transactions passées ?
Une analyse détaillée permet de mieux comprendre les dynamiques sous-jacentes et les implications pour les mois à venir.
Des volumes de crédit en hausse… sans reprise réelle
D’après les données publiées par la Banque centrale d’Israël, les emprunteurs ont souscrit en juillet 10 202 prêts immobiliers, pour un total de 10,7 milliards de shekels. En dehors de décembre 2024, mois atypique marqué par des ajustements fiscaux et des campagnes agressives des promoteurs, il s’agit là du volume le plus élevé enregistré depuis juin 2022.
En apparence, ces chiffres pourraient laisser penser à une reprise marquée de l’activité immobilière. Pourtant, le prêt moyen est resté stable, voire en léger recul, atteignant 1,047 million de shekels ; or, lorsque le marché redémarre, la hausse des montants totaux s’accompagne généralement d’une hausse de l’encours moyen.
Ce n’est pas le cas ici.
Une explication : la maturation différée des transactions passées
Cette décorrélation entre volumes et montants moyens renforce l’hypothèse selon laquelle bon nombre des prêts enregistrés en juillet ne correspondent pas à de nouvelles décisions d’achat, mais à des engagements pris dans le passé.
En Israël, comme ailleurs, l’achat d’un logement, notamment neuf, se fait souvent en plusieurs étapes : versement d’un acompte lors de la signature du contrat, puis paiement du solde – souvent via une hypothèque – au moment de la livraison effective du bien, parfois un ou deux ans plus tard.
Ainsi, les prêts massifs observés en juillet ne reflètent pas nécessairement un regain de confiance ou une hausse de la demande actuelle. Ils sont plutôt le reflet d’un « effet d’inertie » du marché : des décisions prises en 2022 ou 2023, dans un environnement économique et monétaire différent, qui arrivent aujourd’hui à échéance.
Un marché réel en perte de vitesse
Parallèlement à cette dynamique différée, les fondamentaux du marché continuent de montrer des signes clairs de faiblesse. Le nombre de transactions enregistrées chaque mois reste en net retrait par rapport aux années précédentes, et les prix de l’immobilier, après une longue période de hausse, amorcent désormais une phase de correction, en particulier dans les zones périphériques et les grandes agglomérations à l’offre excédentaire.
Le contraste entre la vitalité apparente du crédit et la morosité du terrain traduit donc une distorsion, voire une illusion statistique. C’est pourquoi les chiffres du crédit doivent aujourd’hui être interprétés avec prudence.
Les dispositifs subventionnés, un soutien marginal mais croissant
Seule exception notable à cette tendance : les prêts contractés dans le cadre des dispositifs gouvernementaux de soutien à l’accession à la propriété, tels que les programmes « Dira Behanaha » (logement à prix réduit). En juillet, ces prêts ont représenté un volume de 390 millions de shekels, contre 277 millions en juin et 314 millions en mai.
Cette progression montre que certains segments, notamment celui des primo-accédants, restent dynamiques grâce à l’intervention publique.
Cependant, malgré cette hausse ponctuelle, ces dispositifs ne suffisent pas à relancer l’ensemble du marché, en particulier dans les grandes villes où les prix restent inaccessibles à une large part de la population.
Des pratiques de crédit à surveiller : les prêts ballon
Les prêts dits « ballon », qui permettent un remboursement différé du capital et sont fréquemment utilisés dans le cadre d’offres de promoteurs, restent largement présents. Bien qu’en recul, leur part représente encore 14 % du Marché.
Ce type de produit, souvent considéré comme risqué, témoigne d’un recours croissant à des stratégies de financement complexes, signe d’un marché sous pression.
Ces prêts masquent parfois la véritable capacité d’emprunt des ménages, repoussant artificiellement l’échéance du remboursement sans véritable réduction du risque. Leur prévalence souligne les difficultés d’accès au crédit « classique » pour une part croissante de la population.
Un marché en trompe-l’œil ?
Les chiffres de juillet 2025 montrent une situation paradoxale : des volumes records de prêts immobiliers, dans un marché où l’activité réelle demeure ralentie. Cette divergence souligne l’importance de ne pas tirer de conclusions hâtives sur une éventuelle reprise, alors que les fondamentaux restent fragiles.
La Banque centrale d’Israël, tout comme les acteurs publics et privés, devront observer de près les mois à venir pour déterminer si le marché connaît un véritable redressement, ou s’il s’agit d’un simple rattrapage technique de transactions passées. En attendant, prudence reste le maître mot pour les investisseurs comme pour les acheteurs.
