Alors que la Banque d’Israël n’a pas encore modifié son taux directeur, les grandes banques ont amorcé une baisse des taux d’intérêt hypothécaires sur les crédits immobiliers. Face à la chute des ventes que connaît le marché résidentiel, à la baisse des rendements obligataires et à une pression politique croissante, les banques cherchent à relancer une demande atone tout en préservant leur propre exposition au secteur immobilier.
Un recul des taux avant même une décision monétaire
En Israël, les emprunteurs commencent à ressentir un léger soulagement. Bien que la Banque d’Israël n’ait pas encore baissé son taux directeur, les principales banques du pays ont discrètement réduit les taux proposés sur les prêts immobiliers. Cette baisse, encore modérée, reflète des anticipations de politique monétaire plus accommodante au cours des mois à venir, mais aussi un changement d’attitude stratégique des établissements bancaires.
Selon les données officielles, le taux moyen des prêts immobiliers s’élevait à 5,28 % en juillet 2025, contre 5,44 % en juin, et près de 6 % un an plus tôt. Tous les segments sont concernés : taux fixes non indexés, taux variables indexés sur l’inflation ou encore ceux indexés à des indices obligataires.
Une dynamique visible sur l’ensemble des établissements
La tendance est observable au sein de toutes les grandes banques israéliennes. La banque Leumi a réduit son taux fixe non indexé de 4,92 % à 4,84 % en un an. La Banque Hapoalim, est passée de 4,93 % à 4,84 %. La banque Discount a baissé ses taux de 5,2 % à 4,9 %, tandis que la FIBI a suivi une trajectoire similaire, passant de 5,11 % à 4,89 %.
Même Mizrahi-Tefahot, leader du marché hypothécaire avec une part de 36 %, a corrigé ses taux à la baisse. En juillet, son taux fixe était de 4,89 %, contre 4,94 % un mois plus tôt. Pour les prêts indexés à l’inflation, les baisses sont parfois plus sensibles : Mizrahi affichait 4,1 % en juillet contre 4,27 % en juin.
Une évolution tirée par les marchés obligataires
La principale explication de cette tendance réside dans la baisse des rendements des obligations d’État israéliennes, notamment celles à 10 ans. Depuis le pic atteint en septembre 2024 à 5 %, les rendements ont chuté de près de 90 points de base, pour s’établir à 4,13 % début septembre 2025. Les titres à deux ans évoluent également à leur niveau le plus bas depuis l’été 2022, autour des 3,5 %.
Cette évolution traduit une anticipation généralisée d’un assouplissement monétaire, tant sur le marché local qu’à l’international, et réduit le coût du capital pour les banques. Résultat : ces dernières peuvent se permettre d’ajuster leurs taux à la baisse sans altérer leur marge de manière significative.
Une stratégie volontaire des banques face à l’atonie du Marché
Au-delà des facteurs de marché, les banques agissent aussi par nécessité. Le secteur immobilier traverse une période de ralentissement marqué, avec un effondrement des ventes de logements neufs. Or, les banques sont doublement exposées : elles financent à la fois les promoteurs et les acquéreurs. Si la demande reste bloquée, les projets immobiliers risquent de s’accumuler, ce qui ferait peser un risque systémique sur les portefeuilles de crédit.
En baissant les taux, les banques espèrent redonner un minimum d’élan à la demande, tout en limitant les défauts à venir. Certaines, comme la banque Leumi, ont même annoncé des baisses ciblées du Prime (formule indexée au taux directeur de la Banque d’Israël), à hauteur de 0,25 point de pourcentage, pour attirer de nouveaux emprunteurs.
Cette concurrence accrue entre établissements pousse l’ensemble du secteur à proposer des conditions plus attractives.
Des effets limités à ce stade, mais porteurs de signaux
Pour l’instant, l’impact sur les mensualités reste modeste. Une baisse de 0,1 point sur un prêt de 500 000 shekels ne représente qu’une économie d’environ 30 shekels par mois, soit moins de 5 000 shekels sur 25 ans. Cependant, les analystes estiment qu’un mouvement plus marqué interviendra une fois que la Banque d’Israël entamera effectivement une baisse de son taux directeur — à condition qu’elle soit d’au moins un point.
Les emprunteurs ont déjà commencé à modifier la structure de leurs prêts. La part des crédits à taux variable indexés sur les obligations est passée de 10 % à 40 % dans les nouveaux dossiers, au détriment du Prime, devenu plus coûteux. Cette transition montre l’adaptation des ménages à une nouvelle réalité financière, même si elle reste fragile.
Entre pression politique et logique de marché
Les banques n’agissent pas uniquement sous l’effet du marché. Ces derniers mois, elles ont été la cible de critiques de la part des régulateurs et du pouvoir politique, accusées de profiter de la hausse des taux pour gonfler leurs marges au détriment des ménages. En réponse, certaines institutions cherchent à améliorer leur image en démontrant leur « bonne volonté », notamment en abaissant les taux d’emprunt.
Dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier, où le financement moyen dépasse désormais le million de shekels, les ménages israéliens peinent à suivre. Cette double pression — économique et politique — pourrait accélérer un tournant monétaire plus large, dans lequel les banques ne seraient plus seulement des spectatrices mais des actrices de premier plan.
