La Banque Centrale d’Israël est actuellement inquiète de l’augmentation de la part des financements à effet de levier élevé, mais également dont le coefficient d’endettement des emprunteurs est élevé.
Une crainte toutefois en cas de nouvelles mesures contraignantes, celle que les emprunteurs se tournent vers le marché inter-bancaire, où les taux sont bien plus élevés…
De la réunion entre le Superviseur des banques au sein de la BCI (Banque Centrale d’Israël) et des directeurs des banques israéliennes, en ressort, que la Banque Centrale d’Israël est actuellement inquiète de l’augmentation de la part des financements à effet de levier élevé, mais également dont le coefficient d’endettement des emprunteurs est élevé.
En ce sens, la BCI envisage éventuellement de prendre de nouvelles dispositions restrictives pour peu que ce phénomène se prolonge dans le temps.
En effet, la BCI ne veut pas prendre de suite de nouvelles mesures restrictives, de peur de limiter encore plus l’accès à la propriété foncière aux primo-accédants.
En parallèle du système bancaire, les solutions de financements proposées par des instituts inter-bancaires prennent de plus en plus d’importance, ces derniers n’étant pas soumis aux mêmes contraintes que les banques, mais où les taux sont bien plus élevés (généralement le double de ceux pratiqués par les banques).
Pourtant, il n’est pas rare que les israéliens se tournent vers ces organismes, et ce afin de compléter leur apport personnel.
Ainsi, pour la BCI la crainte réside dans le fait que la part de ces emprunts augmente dans l’enveloppe globale empruntée par les ménages en cas de restrictions prises en termes d’effet de levier/coefficient d’endettement, ce qui serait de nature à faire augmenter de façon drastique le coût de l’emprunt.
De nouvelles mesures visant à diminuer le coefficient d’endettement pourraient également être de nature à catalyser l’augmentation de la durée moyenne d’un emprunt bancaire qui est déjà en augmentation au cours des dernières années, passant de moins de 22 années en 2019 à actuellement 24 années.
En effet, en rallongeant la durée, l’on fait diminuer la mensualité et mécaniquement le coefficient d’endettement ; toutefois, plus la durée d’un prêt est longue, plus ce dernier coûte cher et ce en raison des intérêts payés dans le cadre de ce dernier.
À ce sujet, la BCI a simplement fait savoir qu’elle observait à ce stade ce phénomène, n’ayant pas pris de décision quant à de futures mesures à prendre.
Le marché hypothécaire a clôturé un premier semestre 2022 tumultueux avec, d’une part, la poursuite d’une forte hausse des prix de l’Immobilier et, d’autre part, le début de l’augmentation des taux d’intérêt ; en résulte une charge plus lourde pour les ménages.
Il est largement admis que la hausse des taux d’intérêt devrait modérer les prix des logements et ralentir également l’activité sur le marché hypothécaire. Cependant, le volume de nouveaux prêts hypothécaires contractés à ce stade reste élevé et s’élève à plus de 11 milliards de shekels par mois.
En raison de l’augmentation des prix de l’Immobilier (qui ont bondi de 16 % au cours des 12 derniers mois), les acquéreurs sont obligés de contracter des prêts plus importants, mais également à effet de levier plus important.
Est considéré comme important, un effet de levier dont le montant du prêt est supérieur à 60 % de la valeur de l’acquisition.
Or, ce qui alerte la BCI, est le fait que ce type de leviers représentaient moins de 30 % des prêts en 2018, contre plus de 45 % en 2022, surtout, qu’elle estime que ce chiffre est en deçà de la réalité, les prêts sollicités en dehors du circuit bancaire n’étant pas comptabilisés (les fameux emprunts permettant de compléter l’apport personnel).
De même, la part de la mensualité d’un emprunt sur les revenus globaux d’un ménage est passée de 25.50 % en 2020 à plus de 28 % en 2022.
Ce qui préoccupe actuellement la BCI, est le fait que l’augmentation de son taux directeur et donc des taux d’emprunt semble pour l’instant quasiment sans effet sur le marché des prêts immobiliers.
Au sein des banques, certains estiment que la demande va se maintenir avec un pic en novembre 2022 ; en cause, un projet gouvernemental de logements avec prix au rabais, auquel se sont inscrits environ 100,000 ménages, tandis que seuls 20,000 y auront accès…
Les autres devraient alors se rabattre sur le marché classique, d’où augmentation massive des demandes.
Pour autant, d’autres pensent en effet, que le taux d’emprunt pourrait en décourager plus d’un ou encore les empêcher d’emprunter, les moyens des ménages étant limités en raison de l’augmentation des taux.
De son côté, l’Ordre des Courtiers israéliens estime justement qu’il faudra dans certains cas pouvoir autoriser un effet de levier allant jusqu’à 85 %, tout en limitant d’autres paramètres ; de fait, nombreux sont les primo-accédants qui limités par un effet de levier de 75 %, se tournent déjà vers des solutions inter-bancaires.
En ce sens, ils proposent d’augmenter pour les primo-accédants le financement tout en abaissant dans ce cas le coefficient d’endettement, le passant de 40 % à 35 %.
Par ailleurs, a également été proposé d’augmenter le pourcentage de financement pour des biens allant jusqu’à 1,600,000 ILS.
