Malgré un contexte économique plus complexe, marqué par des taux d’intérêt élevés et un ralentissement des transactions, les investisseurs les plus aisés continuent de renforcer leur présence sur le marché immobilier israélien. Les dernières données de l’Autorité fiscale révèlent une tendance surprenante : les grands détenteurs de logements poursuivent leurs acquisitions, convaincus que la pierre demeure un investissement stratégique à long terme.
Pourquoi les grands investisseurs continuent-ils d’acheter ?
À première vue, le marché immobilier israélien ne semble plus offrir les mêmes opportunités qu’il y a quelques années. Le coût du crédit reste élevé, les rendements locatifs se sont progressivement contractés et les incertitudes économiques incitent de nombreux particuliers à différer leurs projets d’acquisition.
Pourtant, une catégorie d’investisseurs adopte une stratégie radicalement différente. Les patrimoines les plus importants continuent d’investir dans la pierre, profitant même du ralentissement actuel pour renforcer leurs positions.
Cette confiance s’explique par une vision de long terme : plutôt que de se focaliser sur les fluctuations conjoncturelles, ces investisseurs considèrent l’immobilier israélien comme un actif capable de préserver durablement la valeur de leur patrimoine.
Les données de l’Autorité fiscale illustrent clairement cette dynamique.
Les propriétaires les plus fortunés sont de plus en plus nombreux
Israël compte aujourd’hui environ 1,77 million de ménages propriétaires d’un seul logement. À leurs côtés figurent près de 424 000 investisseurs possédant au moins deux biens immobiliers.
Mais c’est au sommet de cette pyramide patrimoniale que l’évolution est la plus spectaculaire.
Entre le début de l’année 2024 et les derniers relevés disponibles, le nombre de propriétaires d’une résidence unique a progressé d’environ 8 %. En revanche, le nombre de contribuables possédant plusieurs logements a augmenté de 13 %.
La progression est encore plus marquée chez les investisseurs les plus importants. Les propriétaires de cinq logements ou davantage sont désormais près de 12 000, soit une hausse de 17 %.
Plus impressionnant encore, le nombre de ménages possédant neuf logements ou plus est passé de 891 à 1 067, représentant une augmentation de 20 % en quelques mois seulement.
Ces chiffres montrent que, malgré un environnement plus exigeant, une partie des investisseurs fortunés continue d’accumuler des actifs immobiliers.
Une vision patrimoniale fondée sur le long terme
Pourquoi poursuivre les acquisitions lorsque le marché paraît moins favorable ?
La réponse tient principalement à l’horizon d’investissement.
Contrairement aux particuliers qui achètent un ou deux appartements afin de compléter leurs revenus, les grands investisseurs raisonnent sur plusieurs décennies. Les variations temporaires des prix ou des loyers influencent peu leur stratégie. Ils privilégient avant tout la constitution d’un patrimoine générateur de revenus réguliers et susceptible de prendre de la valeur avec le temps.
Pour eux, les périodes de ralentissement représentent souvent des opportunités d’achat. Lorsque la demande diminue, les négociations deviennent plus favorables et certaines conditions commerciales proposées par les promoteurs permettent d’acquérir des biens dans des conditions plus avantageuses.
À partir d’un certain nombre de logements, l’investissement devient une véritable activité
Les statistiques montrent qu’à partir d’un certain volume de biens, la gestion immobilière change complètement de dimension.
Posséder un ou deux appartements relève généralement d’un investissement patrimonial classique. En revanche, administrer une dizaine de logements exige une organisation comparable à celle d’une entreprise : gestion des locataires, entretien du parc immobilier, optimisation fiscale, financement et planification des acquisitions.
Cette différence explique pourquoi les grands investisseurs restent moins sensibles aux fluctuations de court terme. Leur objectif consiste avant tout à développer un portefeuille immobilier solide, capable de produire des revenus réguliers sur le long terme.
Une fiscalité qui encourage une gestion structurée
La fiscalité joue également un rôle important.
En Israël, l’Autorité fiscale considère généralement que la location de plus de dix logements peut relever d’une activité commerciale. Les revenus sont alors imposés comme ceux d’une entreprise et ne bénéficient plus des régimes fiscaux réservés aux particuliers.
Toutefois, ce seuil ne constitue pas une règle absolue. Les juridictions examinent chaque situation individuellement afin de déterminer si le contribuable exerce réellement une activité professionnelle ou s’il gère simplement un patrimoine privé.
Cette distinction explique pourquoi certains investisseurs adaptent leur stratégie patrimoniale tout en conservant une approche de long terme.
Les héritages et les opérations foncières alimentent aussi la hausse
Toutes les acquisitions ne passent pas nécessairement par le marché traditionnel.
Une partie des logements est obtenue dans le cadre de successions familiales, tandis que certains propriétaires fonciers concluent des accords avec des promoteurs immobiliers. En échange de leurs terrains, ils reçoivent plusieurs appartements dans les programmes construits.
Ces mécanismes expliquent en partie l’augmentation du nombre de grands propriétaires, sans pour autant suffire à justifier, à eux seuls, la progression observée.
Un marché qui reflète aussi l’évolution des inégalités
Ces statistiques mettent également en évidence une évolution plus large de la société israélienne.
L’accession à la propriété demeure difficile pour de nombreux ménages, notamment les jeunes couples. Malgré les dispositifs publics destinés à faciliter l’achat d’un premier logement, la progression du nombre de nouveaux propriétaires reste relativement modeste.
À l’inverse, les investisseurs les plus fortunés continuent de renforcer leur patrimoine immobilier. Cette tendance se retrouve également dans les statistiques du crédit, qui montrent une augmentation des emprunts destinés au financement de logements d’une valeur supérieure à cinq millions de shekels.
L’immobilier israélien conserve un fort potentiel aux yeux des investisseurs
Les chiffres publiés par l’Autorité fiscale montrent finalement que les investisseurs les plus expérimentés conservent une confiance durable dans le potentiel de l’immobilier israélien.
Loin de se laisser décourager par les difficultés conjoncturelles, ils privilégient une stratégie fondée sur la patience, la diversification patrimoniale et la valorisation progressive de leurs actifs. Cette approche explique pourquoi, alors que de nombreux particuliers restent prudents, les grands investisseurs continuent d’acquérir de nouveaux logements et de consolider leur présence sur le marché.
À long terme, cette dynamique devrait continuer d’alimenter les débats sur la fiscalité, l’accès au logement et la concentration du patrimoine en Israël, tout en confirmant que l’immobilier demeure, pour les investisseurs les plus fortunés, un pilier essentiel de leur stratégie patrimoniale.
