La fiscalité applicable aux investisseurs immobiliers pourrait connaître un tournant en Israël dans les prochains mois. Le dispositif temporaire qui porte actuellement à 8 % le taux de la taxe d’acquisition sur un logement supplémentaire doit arriver à échéance, ouvrant la voie à un éventuel retour à des taux plus faibles. Alors que les investisseurs restent prudents et que les promoteurs cherchent à écouler leurs stocks, une réduction de cette taxe pourrait contribuer à redynamiser les transactions et à insuffler un nouvel élan au marché immobilier.
Une décision fiscale qui pourrait peser sur tout le marché immobilier
Le marché immobilier israélien est une nouvelle fois confronté à une période d’incertitude concernant la fiscalité applicable aux investisseurs. Depuis plusieurs années, les autorités ont recours à des mesures temporaires pour ajuster la taxe d’acquisition sur les logements supplémentaires.
À l’approche de leur échéance, les acheteurs comme les professionnels du secteur se retrouvent dans l’attente d’une décision gouvernementale.
Le dispositif actuellement en vigueur prévoit une taxe d’acquisition de 8 % sur la première tranche, jusqu’à 6 055 070 shekels, puis de 10 % au-delà de ce montant. Cette mesure, adoptée à la fin de 2024, doit arriver à son terme, même si son échéance a été repoussée en raison de la période électorale.
La prochaine majorité parlementaire devra donc se prononcer sur l’avenir de cette fiscalité. Si le dispositif temporaire disparaît, le taux applicable à la première tranche pourrait revenir à 5 %. Une telle diminution représenterait un changement significatif pour les investisseurs et pourrait modifier sensiblement la rentabilité de certaines acquisitions.
Les investisseurs pourraient retrouver de l’intérêt pour le marché
Le niveau de la taxe d’acquisition joue un rôle important dans le calcul financier d’un investissement immobilier. Lorsque plusieurs points de fiscalité séparent deux scénarios, la différence peut être suffisamment importante pour modifier la décision d’achat.
Cette perspective explique en partie pourquoi certains investisseurs préfèrent aujourd’hui patienter. Dans l’hypothèse d’une baisse prochaine de la taxe, acheter immédiatement pourrait en effet représenter un coût supplémentaire qui pourrait être évité en reportant l’acquisition de quelques mois.
Cette situation crée cependant un paradoxe. L’anticipation d’une baisse fiscale peut temporairement accentuer le ralentissement du marché, puisque certains acheteurs préfèrent attendre. Mais une fois la baisse effective, elle pourrait au contraire provoquer un retour des investisseurs et une reprise des transactions.
Une réduction de la taxe pourrait ainsi transformer une période actuelle d’attentisme en une nouvelle phase de dynamisme.
Une baisse qui pourrait stimuler les transactions
Le retour des investisseurs aurait des conséquences qui dépasseraient largement les seuls acquéreurs de logements supplémentaires.
Une fiscalité plus faible pourrait accroître la demande pour les biens destinés à l’investissement et renforcer la concurrence entre acheteurs. Dans les zones où l’offre reste limitée, cette demande supplémentaire pourrait également soutenir les prix.
L’effet pourrait surtout se faire sentir sur le volume des transactions. Après plusieurs années de ralentissement, une augmentation du nombre d’acquisitions permettrait au marché de retrouver davantage de fluidité.
Les promoteurs et les entreprises de construction pourraient eux aussi bénéficier de cette évolution. Une reprise des achats permettrait d’écouler plus rapidement une partie des logements actuellement disponibles et de réduire les stocks qui pèsent sur certains acteurs du secteur.
Les achats des investisseurs ont fortement diminué
Les données disponibles illustrent clairement le recul de l’activité des investisseurs.
Au premier trimestre 2026, ceux-ci ont acheté 3 568 logements, soit l’un des niveaux trimestriels les plus faibles jamais enregistrés. Au deuxième trimestre, le nombre d’acquisitions est encore descendu, à 3 462 logements.
La comparaison avec le passé est particulièrement révélatrice. Au premier trimestre 2015, alors que le taux de la taxe d’acquisition sur la première tranche d’un logement supplémentaire était de 5 %, les investisseurs avaient acheté 9 117 logements.
Cette évolution ne peut toutefois pas être attribuée uniquement à la fiscalité. Le marché immobilier évolue également dans un environnement marqué par des taux d’intérêt élevés, qui réduisent la capacité d’emprunt et pèsent sur la rentabilité des investissements.
La taxe d’acquisition constitue néanmoins un facteur important dans la décision des investisseurs et peut accentuer ou, au contraire, atténuer les effets des autres difficultés auxquelles le marché est confronté.
Deux visions s’opposent sur la fiscalité immobilière
Le débat sur l’avenir de la taxe d’acquisition oppose actuellement deux approches.
La première consiste à maintenir les taux élevés introduits ces dernières années. Cette orientation vise notamment à limiter la demande des investisseurs et à éviter qu’un retour massif de ces derniers ne contribue à accentuer la pression sur les prix des logements.
Elle présente également l’avantage d’offrir davantage de visibilité à long terme si les taux sont inscrits durablement dans la législation plutôt que maintenus au moyen de mesures temporaires.
La seconde approche privilégie au contraire une réduction de la fiscalité afin de redonner de l’activité au marché. Ses partisans considèrent qu’un taux plus faible pourrait encourager les investisseurs à revenir et permettre ainsi d’augmenter le nombre de transactions.
Cette option repose également sur une réflexion concernant les recettes de l’État. Une taxe élevée rapporte davantage sur chaque opération, mais elle peut réduire le nombre d’opérations réalisées. À l’inverse, une fiscalité moins lourde pourrait générer davantage de transactions et donc compenser une partie de la baisse du taux.
Le niveau d’imposition pourrait influencer les recettes publiques
La question des recettes fiscales est donc plus complexe qu’il n’y paraît.
En théorie, augmenter une taxe permet d’accroître les recettes provenant de chaque transaction. Mais si cette hausse conduit les investisseurs à se retirer du marché, le nombre de transactions peut diminuer suffisamment pour limiter, voire annuler, le bénéfice attendu pour les finances publiques.
À l’inverse, une réduction de la taxe pourrait entraîner une augmentation du nombre d’acquisitions. L’État percevrait alors moins sur chaque opération, mais pourrait bénéficier d’un volume plus important de transactions.
Cette logique explique pourquoi certains responsables considèrent qu’une diminution du taux pourrait paradoxalement contribuer à soutenir les recettes fiscales.
Lors de précédentes discussions, les autorités avaient estimé que le maintien du taux élevé pouvait rapporter environ 500 millions de shekels supplémentaires par an. Mais cette estimation doit être mise en regard du nombre de transactions effectivement réalisées et de l’effet global de la fiscalité sur l’activité immobilière.
Les promoteurs ont intérêt à voir les transactions repartir
Les promoteurs immobiliers sont parmi les acteurs qui pourraient bénéficier le plus directement d’une reprise des acquisitions.
Lorsque les investisseurs se retirent, une partie de la demande disparaît. Cette situation devient particulièrement problématique lorsque les ménages rencontrent eux aussi des difficultés à acheter en raison des taux d’intérêt ou du niveau des prix.
Les stocks de logements invendus peuvent alors augmenter, ce qui pèse sur la trésorerie des entreprises et peut les conduire à proposer des conditions commerciales plus avantageuses.
Une baisse de la taxe d’acquisition pourrait donc contribuer à élargir le nombre d’acheteurs potentiels et à fluidifier le marché.
Elle ne constituerait pas une solution unique aux difficultés du secteur, mais pourrait agir comme un levier supplémentaire dans un contexte où les professionnels cherchent à retrouver davantage de dynamisme.
Un enjeu particulièrement important après plusieurs années difficiles
Le marché immobilier israélien a traversé une période complexe, marquée notamment par la guerre, la baisse de la demande et le recul du nombre de transactions.
Dans ce contexte, la fiscalité peut jouer un rôle important dans la confiance des investisseurs. Une réduction de la taxe d’acquisition pourrait envoyer un signal favorable au marché et encourager certains acquéreurs à concrétiser des projets actuellement en attente.
Le retour progressif des investisseurs pourrait également contribuer à réduire les stocks de logements détenus par les promoteurs et à soutenir l’activité dans l’ensemble de la chaîne immobilière, de la construction à la commercialisation.
L’enjeu ne se limite donc pas au montant de la taxe payé lors d’une acquisition. Il concerne également la capacité du marché à retrouver un équilibre entre l’offre et la demande.
Vers un nouveau chapitre pour l’immobilier israélien
La prochaine échéance fiscale pourrait offrir au gouvernement l’occasion de repenser plus largement sa politique en matière de logement.
Trois scénarios semblent se dessiner : maintenir les taux élevés, revenir aux niveaux de taxation précédents ou mettre en place un nouveau dispositif permettant de concilier recettes fiscales, attractivité de l’investissement et stabilité des prix.
Une baisse de la taxe d’acquisition ne suffirait évidemment pas, à elle seule, à garantir une reprise durable du marché. Les taux d’intérêt, le pouvoir d’achat, le niveau des prix, l’offre de logements et la confiance des ménages continueront de jouer un rôle essentiel.
Elle pourrait toutefois contribuer à débloquer une partie de la demande actuellement en attente.
Dans un marché qui cherche à retrouver de la fluidité, une fiscalité plus favorable pourrait ainsi constituer un levier intéressant pour encourager les transactions, soutenir les promoteurs et attirer de nouveau les investisseurs.La décision qui sera prise dans les prochains mois pourrait donc marquer une nouvelle étape pour l’immobilier israélien. Au-delà de la question fiscale, elle déterminera en partie la capacité du marché à retrouver confiance, activité et dynamisme.
